Perencanaan Kota Dan Pasar Hak Pembangunan Di Italia – Dipengaruhi oleh prinsip-prinsip neoliberal, beberapa tahun terakhir telah bereksperimen dengan pendekatan berorientasi pasar baru untuk perencanaan kota untuk dapat mencapai berbagai macam tujuan dalam kepentingan publik, maka dari sebuah kompensasi untuk sebuah pembatasan dalam penggunaan sebuah lahan untuk dapat memperoleh sebuah lahan untuk sebuah layanan publik.
Perencanaan Kota Dan Pasar Hak Pembangunan Di Italia
milanosmartcity – Dalam konteks internasional, perdebatan ilmiah telah lama berfokus pada perlunya mengatasi pendekatan regulatif dan komprehensif untuk perencanaan tata ruang, karena keterbatasannya dalam hal ketidakefektifan operasional dan ketidakadilan dalam perlakuan terhadap pemilik swasta.
Baca Juga : Semua Tentang Kota Milan Yang Berkarakter
Dalam kerangka prinsip neoliberal dan kebijakan penghematan (Theodore 2020), pendekatan berbasis pasar memberikan efektivitas dan fleksibilitas yang lebih besar untuk perencanaan tata ruang, melalui mekanisme yang dinegosiasikan dan digerakkan oleh pasar yang bertujuan untuk berbagi manfaat antara aktor publik dan swasta. menyetujui
Teori ekonomi sering menyatakan kepercayaan pada pasar bebas, yang dianggap mampu memastikan efisiensi yang lebih tinggi dalam alokasi sumber daya dibandingkan dengan segala jenis peraturan publik dan untuk mencapai kondisi keseimbangan yang lebih menguntungkan bagi pelaku ekonomi dan masyarakat, bahkan di hadapan eksternalitas.
Perspektif liberalis semacam itu didasarkan pada ilusi pasar persaingan sempurna, mengabaikan keberadaan monopoli dan oligopoli kolusif. Intervensi publik dengan aktivitas regulasi dan perencanaan dibenarkan dengan kegagalan ekonomi pasar dan kebutuhan untuk menghilangkan beberapa anomali penting dari sistem kapitalis, terkait dengan adanya eksternalitas negatif karena ekspresi bebas dari tindakan dan keinginan pribadi.
Konsisten dengan teori Smith, pasar adalah dinamis, pesanan spontan diterima sebagai proses penemuan sosial dalam lingkungan yang tidak pasti. Aktor bertindak dengan rasionalitas yang sangat terbatas di pasar, mengekspresikan preferensi yang heterogen dan berubah yang dapat menyebabkan situasi yang tidak stabil. Di satu sisi, bahkan dalam konsep negara terkecil sekalipun, kepentingan publik sangat penting untuk mengejar kepentingan bersama dan hak milik dengan mengatur pasar, yang merupakan eksklusif dari kepentingan individu.
Di sisi lain, diskusi berfokus pada paradigma rasional dan komprehensif dimana direncanakan dan ditetapkan secara luas dalam perencanaan kota Eropa. Ini bertujuan pada pengambilan keputusan yang rasional, mengikuti gagasan bahwa tindakan selalu ditentukan sebelumnya oleh pilihan rasional berdasarkan visi dunia luar sebagai dunia yang stabil, statis, dan tidak berubah di mana semua tindakan yang terjadi.
Menuju penciptaan pasar hak pembangunan di Italia
Sewa perkotaan adalah salah satu pendorong utama dinamika perkotaan dan tekanan manusia terhadap lingkungan dan sumber daya alam. Dengan memberikan kesempatan pengembangan kepada publik, hal itu juga menjadi sumber pendapatan yang menarik bagi pemilik properti. Jika sewa kota ditingkatkan oleh pekerjaan yang berhubungan dengan masyarakat daripada oleh pemilik properti, tambahan yang diciptakan oleh pengembangan kota Nilai harus dikembalikan ke kota. Tangan masyarakat.
Proposal untuk pajak sewa penuh atau nasionalisasi tanah berdasarkan konsep tanah sebagai milik bersama telah bertentangan dengan perlindungan hukum milik pribadi, tetapi perdebatan teoretis seputar manajemen sewa perkotaan tetap penting di bidang studi. Seiring waktu, perdebatan telah direduksi menjadi manajemen pasar real estat yang lebih moderat, pemulihan sebagian nilai tanah yang dapat dibangun, redistribusi sewa, dan penggunaan kembali sumber daya untuk realisasi fasilitas multi-keluarga.
Negara-negara Eropa, yang sering dipengaruhi oleh konsep hak milik yang sangat berbeda, telah mengadopsi berbagai pendekatan dan alat untuk menangkap nilai tambah. Peraturan dan zonasi tradisional menyoroti kurangnya efisiensi dan keadilan dalam alokasi sewa real estat yang masih harus dibayar, yang menyebabkan ketidaksetaraan real estat yang parah dan banyak ketidakseimbangan di pasar real estat.
Untuk alasan ini, dalam konteks internasional, pemerintah daerah menggunakan apa yang disebut “kompensasi non-moneter” untuk memberikan pembebasan tanah kepada publik sebagai pengganti pembelian wajib, atau kehilangan kesempatan atau kepemilikan tanah wajib secara paksa. Kendala dengan memberikan kemampuan pengembangan tambahan sebagai pengganti kompensasi moneter.
Materials and methods
Dengan menggunakan metodologi penelitian studi kasus, makalah ini mengkaji apakah pasar DR merupakan alat yang efektif untuk pelaksanaan perencanaan kota dan apa isu-isu kunci yang timbul dari pergerakan bebas DR di wilayah perkotaan. Analisis berfokus pada studi kasus kota Milan, kota terbesar di Italia dalam hal populasi yang mengalami TDR yang digeneralisasikan dalam peta kota. Ini juga merupakan latar belakang yang menarik untuk pertumbuhan sosial-ekonomi yang tinggi yang didukung oleh langkah-langkah untuk meningkatkan daya tarik internasional kota dan memperkuat infrastruktur dan sistem layanannya.
Lampiran 1 berisi daftar lengkap dokumen dan bahan yang dianalisis. Sumber data utama adalah Daftar Pemerintah Daerah DR, yang telah melacak potensi DR yang dihasilkan melalui pengalihan tanah, akta tanah, atau penerapan insentif dan kompensasi sejak 2013. Semua data mengacu pada pembaruan daftar 5 Agustus 2020 dan tersedia di situs web resmi Kota Milan. Kerangka Analisis mengeksplorasi tiga isu mendasar di pasar DR.
Dampak mobilitas DR pada variabilitas sewa (lokasi, nilai, variabilitas sewa). Peluang dan risiko perencanaan dan regulasi penggunaan lahan. Langkah pertama dalam penyelidikan menyangkut analisis manipulasi pasar dan tren. Karena setiap area pengirim diidentifikasi dalam register menggunakan data kadaster, kami dapat menautkan setiap sertifikat di DR ke area yang menghasilkannya.
Proses pembelian, penjualan, dan/atau hak pakai dalam suatu proyek konstruksi kemudian direkonstruksi oleh area siaran, menganalisis setiap transaksi DL, pelaku yang terlibat, dan titik waktu setelah pendaftaran awal. Analisis kami tentang perdagangan DR di pasar berfokus pada: Kategori operator di pasar untuk mengidentifikasi kemungkinan adanya perantara spekulatif.
Distribusi persentase DR yang terdaftar di perusahaan menyoroti fenomena cengkeraman spekulatif. Penggunaan DR dalam proyek pembangunan konstruksi. Dengan menafsirkan pola dan hasil aktivitas pasar DR, dimungkinkan untuk mengkategorikan proses umum pembelian, penjualan, dan penggunaan DR.
Studi kasus kota Milan
Kota Milan juga menyetujui sebuah versi yang pertama dalam sebuah Rencana Pemerintah seperti Teritorial (Piano Italia di Governo dela Territorio) yang pada Februari tahun 2011. Itu dicabut pada tahun yang sama dan disetujui kembali pada 2012 setelah beberapa kali amandemen (Galluzzi 2014). Revisi lebih lanjut mengadopsi rencana saat ini pada Maret 2019 dan diumumkan dalam buletin resmi wilayah Lombardy pada Februari 2020. Ini termasuk dokumen perencanaan, daftar nama, dan jadwal reguler.
Rencana terbaru bertujuan untuk mendukung pertumbuhan kota yang berkelanjutan dengan visi 10 tahun (Milan 2030). Tujuan utamanya adalah untuk meningkatkan kondisi lingkungan, kualitas hidup dan penyediaan ruang hijau secara umum dan untuk memperluas manfaat bagi semua populasi dan kelompok sosial dan secara spasial ke semua bagian kota. Permintaan yang kuat untuk perumahan akan dipenuhi oleh ekspansi kuantitatif perumahan umum, apartemen sewa dan konstruksi baru.
Rencana baru mengubah ukuran pemukiman menurut perspektif sosial dan ekonomi baru dan mendefinisikan tujuan khusus dan target kuantitatif untuk kota. Dengan menyesuaikan kode zonasi dan membatasi penggunaan pertanian seluas 3 juta meter persegi, daripada menciptakan kapasitas konstruksi tambahan, sekitar 2 juta meter persegi lahan akan terlindungi dari urbanisasi.
Tergantung pada tingkat aksesibilitas, pembangunan akan dikonsentrasikan di pusat perkotaan, mengurangi ketergantungan pada mobilitas pribadi. Kebijakan restorasi menggabungkan ruang terbuka yang ada dengan menggunakan TDR untuk mendukung restorasi dan pemulihan konektivitas ekologis yang terganggu oleh infrastruktur yang ada atau area yang dibangun. Keberlanjutan juga dipastikan melalui taman kota baru dan taman metropolitan untuk mengurangi kemungkinan pembebasan lahan.
Rencana Regulasi mencakup semua area yang termasuk dalam apa yang disebut “Integrated Urban Fabric” atau rencana baru untuk Ruang Hijau Perkotaan, Ruang Mobilitas Jalan, Penyimpanan Transportasi Perkotaan dan Perumahan Sosial (Rencana Layanan Bagan S02).
Tingkat pembangunan ini diberikan secara independen dari penggunaan lahan, dengan pengecualian daerah untuk pertanian dan perumahan umum (Pasal 6 Rencana Peraturan), tanpa menentukan daerah penerima tertentu. Mekanisme TDR didasarkan pada pengalihan DR dari “afiliasi tidak langsung” (daerah pemancar) ke “afiliasi langsung” (daerah penerima), di mana DR dapat digunakan setelah publik memperoleh daerah pemancar.
Hasil
Dari 23 September 2014 hingga 5 Agustus 2020, register mencatat dZ yang dihasilkan oleh 66 area siaran dengan total luas lantai 163.235 meter persegi. DR yang sama adalah subjek dari penjualan lain di pasar, yang membutuhkan entri tambahan dalam register. Jumlah total sertifikat terdaftar adalah 383, tetapi ini tentu terbatas mengingat tingginya dinamika pasar real estat Milan.
Meskipun distribusi temporal permintaan anotasi dalam registri telah meningkat secara bertahap selama bertahun-tahun, jumlah area siaran baru yang menghasilkan DR setiap tahun tampaknya cukup stabil dari waktu ke waktu (Gambar 1). Perhatikan bahwa data untuk tahun pertama 2014 dan tahun terakhir 2020 tidak lengkap dan tidak termasuk periode 12 bulan.